原标题：苏鑫：城市更新内容是核心，现金流是根本 SoN微商品牌网

　　11月21日，主题为“让城市留住记忆，让更新创造价值”的2019中国城市更新论坛在佛山举行。国内外相关领域头部专家、学者、一线操盘手汇集，40余人发表现场演讲，52人参与圆桌论坛，共同探讨中国城市更新的多元路径。SoN微商品牌网

　　“城市更新是一个大赛道，想要活下来要看到两年后的事，想大发展要看到七年后的事。”中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫在题为《城市更新的趋势》的演讲中说道。SoN微商品牌网

　　那究竟什么才是城市更新？有人说，城市更新就是房地产，在大湾区还有一个误区，认为旧改就是城市更新等等。什么是城市更新？SoN微商品牌网

　　“城市更新是实业，它带来新的产业，新的消费。”苏鑫解释，“城市更新不是简单的改建筑外立面，再把设备、装修做一做，这样的改硬件只是很小的一部分，更主要的是填装内容。最后，还要在资本市场上产生价值，让资产可以流动起来。所以，城市更新比我们熟悉的地产开发有更长的价值链条。”SoN微商品牌网

　　接受采访时，苏鑫用“三长”来描述城市更新的特点，即长线融资、长产业链、长期稳定收入。和传统的房地产开发高杠杆、高周转、高回报的“三高”模式形成了明显的区别。SoN微商品牌网

　　苏鑫表示，“城市更新的本质就是提高现金流。”而这一观点与论坛嘉宾赵燕菁教授不谋而合。作为厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院“双聘教授”，赵燕菁认为，传统文化、古建筑都是有价值的，只是城市更新需要找到一种方法将它资本化，变成现金流。SoN微商品牌网

　　苏鑫将将城市更新总结为三个要素，改硬件，装内容，促流动。SoN微商品牌网

　　决定生存，未来两年三个小趋势SoN微商品牌网

　　“提高现金流，就是提高资产管理水平，也就是将服务和科技融入资产管理”苏鑫表示，“这其中延伸出来三个城市更新的小趋势。”SoN微商品牌网

　　第一个小趋势，服务的品牌化。SoN微商品牌网

　　苏鑫表示，作为投资城市更新的机构，如果有能力把现金流做高可以自己做，如果没有能力则要找到各个领域已经成熟的品牌，或者是正在走向成形的品牌机构跟他们合作。SoN微商品牌网

　　“今年城市更新论坛有几家公寓、办公领域的企业获奖，他们都有很多故事，也被资本追逐，更注重要的是这些服务机构已经走上了品牌化的道路，能够让资产的现金流提升是这些机构的本质。”苏鑫解释。SoN微商品牌网

　　在苏鑫看来，同这些机构合作，应该更大方一点，因为这些机构在城市更新产生价值的过程中，起到非常重要的推动作用。SoN微商品牌网

　　第二个小趋势，产品的科技化。SoN微商品牌网

　　“依旧作为投资城市更新的机构，看科技为空间带来的价值，不看他们的概念，而去看它能不能增加现金流。”据苏鑫介绍，高和资本和中粮大悦城有一个合作的城市更新项目，涉及一个10万平米的购物中心改造，其内部设计就将采用科技和空间的结合的手段。SoN微商品牌网

　　他举例，以前的购物中心组合按品类，餐饮30%、零售40%等。但没人研究餐饮与零售的客户群体如何互相匹配。在这次合作的系统中，通过人脸识别、流量分析可以知道买Zara衣服的消费者愿意去哪家餐厅，再从空间上让两者离得更近，互相带动消费。SoN微商品牌网

　　“最近十年，手机诞生了很多新技术，但是我们住的房子、办公空间、购物中心，你感觉到科技了吗？没有。”苏鑫表示，“第一，很多人还没有意识到科技可以改变空间；第二，则是缺少择取技术的标准，而未来城市更新关注科技，落点就是能否为现金流的提升带来价值。”SoN微商品牌网

　　第三个小趋势，流动的证券化。SoN微商品牌网

　　苏鑫介绍，从2017年到2019年，国内有很多的城市更新项目通过资产证券化退出，其中也有部分高和资本的项目。SoN微商品牌网

　　他介绍，2018年上海房地产大宗交易有1500亿，其中50%是自用的客户，另外50%是投资的客户。但其实大宗交易还有另外一种退出方式，就是资产证券化，这种情况在几年前是没有的。SoN微商品牌网

　　而且，商业地产基金可以每三年滚动再发行。换句话说，基金运作三年以后现金流提升了，就能以更高的收益退出，不断循环，这样团队也有方向把现金流做起来。SoN微商品牌网

　　苏鑫介绍，作为城市更新基金，我们看到未来两年的小趋势，也看到未来七年的大趋势。SoN微商品牌网

　　决定发展，未来七年三个大趋势SoN微商品牌网

　　第一个大趋势，商业地产的开发商由开发型像资管型转变。SoN微商品牌网

　　苏鑫举例，凯德是怎么做城市更新？首先，发起一个开发型的基金把资产收购过来；然后，成立一个培育型基金开始孵化城市更新项目3~5年，提高现金流；最后，等到现金流稳定期，再把资产做成REITs，通过个人或机构认购后实现退出。SoN微商品牌网

　　“整个过程凯德牢牢把握着资产管理的控制权，虽然是给投资人打工，但是获得了持续稳定的资产管理费，每一次退出还有费用，这是一种良性的运作模式。”苏鑫表示。SoN微商品牌网

　　苏鑫继续介绍，其实国内有些开发商也在往这个方向走。以中粮大悦城为例，大悦城在最近的一年的时间做了两个基金，一个是跟GIC成立的持有型的基金，把成熟的商业放在这个基金里面。另外和跟高和成立的一个并购基金，做城市更新的并购。SoN微商品牌网

　　第二个大趋势，片区型将成为城市更新的主战场。SoN微商品牌网

　　苏鑫解释，日本是怎么做城市更新的？在日本有一个六本木项目，比中国要难得多，因为这个项目的土地是私有的，你怎么说动每一个资产主参与城市更新，机制很重要。SoN微商品牌网

　　苏鑫继续介绍，当地政府成立了一个机构，这个机构是半商业半官方，去和六本木周边的资产主沟通参与城市更新，和他们讲述未来的规划，以及增加容居率，同时价值也将提升，最后通过证券化市场退出。SoN微商品牌网

　　据了解，在今年城市更新论坛获得城市更新殿堂级大奖的有6家都是片区型的城市更新，各个片区在慢慢成为所在城市的名片。SoN微商品牌网

　　但苏鑫也表示，这个项目不光是一次性投入，后期每年还要投入资金做运营，怎么办？借用国外的经验市场化运作，争取到了配套的开发用地，配合老厂房结合在一起做成整体的城市更新的项目，后面是30万平方米，有写字楼、商业等。苏鑫谈及，高和资本的获奖项目是在上海徐汇滨江，原来沿着江有300米的厂房，是东亚最早的水泥厂。如果按照以前的方式，政府把它拆掉变成开发用地卖掉可以赚很多的钱。但高和同合作方一起就说服政府，保留城市文化印记，将之投资改造建成国际化的艺术中心。SoN微商品牌网

　　为什么片区化城市更新是未来的方向？只有这种方式才能让区域的土地价值最大化，同时才能够让同一区域的楼装不同的内容，因为有本地化的特点。而且作为投资人风险也被分化，每个楼的内容都将不一样。SoN微商品牌网

　　第三个大趋势，证券化(公募REITs)将使城市更新市场大爆发。SoN微商品牌网

　　苏鑫表示，城市更新的市场规模很大，有人说50万亿，有人说100万亿，不管怎么样，几十万亿的规模肯定是有的，而且更新后再过10年、20年可能还需要更新。SoN微商品牌网

　　“但为什么现在城市更新没有做出特别大的成就？在各种地产论坛里，城市更新也只是一个小分支，为什么？没有规模？没有社会影响力？还是有没有机会呢？”苏鑫提出一系列问题。SoN微商品牌网

　　“商业不动产在美国总计价值13万亿美元，金融化的渗透率40%。而中国商业地产的资产证券化率不到1%。只有资产证券化才能真正推动表内低效资产，搬到证券市场里，真正让商业地产的价值不再只是依托地段，而是靠现金流来定价。”苏鑫解释。SoN微商品牌网

　　在苏鑫看来，国内的金融政策的推出会考量一定政治因素，但也不会太远，否则民间资本依旧只能去“炒房”，而资产证券化让普通投资人有分享城市发展的红利、机会。“国内公募REITs的大门也许在未来两三年的某一天，就会打开，届时城市更新也将迎来大爆发。”SoN微商品牌网

　　苏鑫总结，城市更新以两年的时间维度看，有三个小趋势：服务的品牌化、产品的科技化和流动的证券化；如果从七年的时间维度看，则是三个大趋势：商业地产开发商由开发型向资管型转变，片区型的城市更新将成为城市更新的主要模式，证券化将真正推动城市更新的大爆发。SoN微商品牌网